市街化区域と市街化調整区域との区分＜区域区分＞

無秩序な市街化（スプロール化）を防ぐために、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」とに分けています。これがいわゆる線引きです。市街化区域は、既に市街地を形成している区域及び今後概ね10年以内に計画的、優先的に市街化を図るべき区域です。一方、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、原則として新たな開発行為を禁止し、市街地の無秩序な膨張を抑制する区域です。本市は、昭和45年に市街化区域677ヘクタールと市街化調整区域1,100ヘクタールとが定められましたが、その後の線引き見直しで、平成3年に市内3地区（86ヘクタール）が暫定逆線引き地区として市街化調整区域に編入されました。平成7年には土地区画整理事業が予定されている市内3地区（130.1ヘクタール）が市街化区域に編入されました。平成22年には平成3年に市街化調整区域に編入された旧暫定逆線引き地区が市街化区域に再編入されました。平成30年には圏央鶴ヶ島インターチェンジ東側地区が市街化区域に編入されました。

市街化区域と市街化調整区域の変遷

用途地域

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域の2つに分けるだけでは、市街化区域内にいろいろな建物が立ち並んでしまい、無秩序な市街地を形成してしまいます。それを防ぐために住宅地域には住宅地を中心にした建物を、商業地域には店舗や事務所を、工業地域には工場をというような配置を定め、土地利用の基本的なルールを決めています。これを『用途地域』といいます。現在、用途地域は13種類（本市については12種類）に細分化され、どんな建物が建てられるか、建てられないかを区分しています。そして、これをもとに建蔽率（建築面積が敷地面積に占める割合）と容積率（床面積の合計が敷地面積に占める割合）が決められています。

用途地域面積

用途地域等変遷

12種類の用途地域のイメージ

用途地域における建て方のルール

用途地域が指定されている地域においては、建築物の用途制限にあわせて、建築物の建て方のルール（形態規制）が定められています。これによって、土地利用に応じた環境の確保が図られるようになっています。

・埼玉県ホームページ

http://www.pref.saitama.lg.jp/a1106/kenntikukizyunnhou/sumaidukuri.html

防火及び準防火地域

防火地域及び準防火地域とは、市街地から火災の危険性を防ぐために、建物を構造の面から規制する地域です。
防火地域は、商業業務地など、市街地の中心部で、建物の密集度が特に高く、火災の危険度が高い地域に定めます。また、準防火地域は、市街地の中心に近く、建物の密集度が高く、建物を耐火又は防火構造とする必要がある地域などにおいて定めるものです。

防火及び準防火面積

防火地域及び準防火地域制度の指定について　(PDF形式／582KB)