都市計画・土地利用
市街化区域と市街化調整区域との区分＜区域区分＞
無秩序な市街化（スプロール化）を防ぐために、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」とに分けています。これがいわゆる線引きです。市街化区域は、既に市街地を形成している区域及び今後概ね１０年以内に計画的、優先的に市街化を図るべき区域です。一方、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、原則として新たな開発行為を禁止し、市街地の無秩序な膨張を抑制する区域です。本市は、昭和４５年に市街化区域677ヘクタールと市街化調整区域1,100ヘクタールとが定められましたが、その後の線引き見直しで、平成３年に市内３地区（86ヘクタール）が暫定逆線引き地区として市街化調整区域に編入されました。平成７年には土地区画整理事業が予定されている市内３地区（130.1ヘクタール）が市街化区域に編入されました。平成２２年には平成３年に市街化調整区域に編入された旧暫定逆線引き地区が市街化区域に再編入されました。市街化区域と市街化調整区域の変遷
| 告示年月日 告示番号 |
市街化区域面積 | 市街化調整区域面積 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 昭和45年8月25日 埼玉県告示第986号 |
677ヘクタール | 1,100ヘクタール | 市街化区域及び市街化調整区域の区域区分の決定（当初線引き） |
| 平成3年12月24日 埼玉県告示第1767号 |
591ヘクタール | 1,186ヘクタール | 線引きの変更【脚折地区（45.8ヘクタール）、共栄第2期地区（32.7ヘクタール）、上広谷第1地区（7.5ヘクタール）を用途地域を残したまま市街化区域から市街化調整区域に編入（暫定逆線引き地区）】 |
| 平成7年1月10日 埼玉県告示第11号 |
721.1ヘクタール | 1055.9ヘクタール | 線引きの変更【新田地区（50.1ヘクタール）、南西部第一期地区（60.3ヘクタール）、藤金地区（19.7ヘクタール）を市街化調整区域から市街化区域に編入】 |
| 平成10年11月27日 埼玉県告示第1539号 |
721.1ヘクタール | 1051.9ヘクタール | 計測修正 |
| 平成22年3月5日埼玉県告示第334号 | 807.1ヘクタール | 965.9ヘクタール | 線引きの変更【共栄第2期地区（32.7ヘクタール）、脚折地区（45.8ヘクタール）、上広谷第1地区（7.5ヘクタール）を市街化調整区域から市街化区域に編入】 |
用途地域
都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域の２つに分けるだけでは、市街化区域内にいろいろな建物が立ち並んでしまい、無秩序な市街地を形成してしまいます。それを防ぐために住宅地域には住宅地を中心にした建物を、商業地域には店舗や事務所を、工業地域には工場をというような配置を定め、土地利用の基本的なルールを決めています。これを『用途地域』といいます。現在、用途地域は１２種類に細分化され、どんな建物が建てられるか、建てられないかを区分しています。そして、これをもとに建ぺい率（建築面積が敷地面積に占める割合）と容積率（床面積の合計が敷地面積に占める割合）が決められています。
用途地域面積
| 種類 | 面積（ヘクタール) | 割合（％） | 市街化区域及び 市街化調整区域 |
| 第一種低層住居専用地域 |
103.6 |
12.8 |
市街化区域
|
| 第二種低層住居専用地域 |
18.1 |
2.2 | |
| 第一種中高層住居専用地域 |
221.4 |
27.4 | |
| 第二種中高層住居専用地域 |
86.5 |
10.7 | |
| 第一種住居地域 |
175.1 |
21.7 | |
| 第二種住居地域 |
33.0 |
4.1 | |
| 準住居地域 |
13.3 |
1.7 | |
| 近隣商業地域 |
5.7 |
0.7 | |
| 商業地域 |
13.3 |
1.7 | |
| 準工業地域 |
39.8 |
4.9 | |
| 工業地域 |
78.3 |
9.7 | |
| 工業専用地域 |
19.0 |
2.4 | |
| 小計 |
807.1 |
100.0 | |
| 無指定 |
965.9 |
100.0 |
市街化調整区域 |
| 合計 |
1,773.0 |
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用途地域変遷
| 告示年月日 | 告示番号 | 備考 |
| 昭和42年9月28日 | 建設省告示第3158号 | 用途地域（住居地域、準工業地域、工業地域）及び専用地区（工業専用地区）、特別用途地区（特別工業地区）の指定 |
| 昭和43年3月15日 | 鶴ヶ島市 特別工業地区条例 昭和43年条例第8号 |
|
| 昭和45年12月28日 | 埼玉県告示第1599号 | 新法に基づく用途地域（住居、商業、準工業、工業）、特別用途地区等の指定 |
| 昭和48年12月28日 | 埼玉県告示第1635号 | 用途地域制度の改正等に伴う変更（第一種住居、第二種住居、住居、近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用） |
| 平成3年3月29日 | 埼玉県告示第479号 | 用途地域の変更（川越鶴ヶ島土地区画整理事業地区内） |
| 平成7年1月10日 | 埼玉県告示第1030号 | 用途地域の変更（鶴ヶ島市新田土地区画整理事業地区内、鶴ヶ島市南西部第一期土地区画整理事業地区内、藤金地区内） |
| 平成7年12月22日 | 埼玉県告示第1744号 | 用途地域制度の改正等に伴う変更（第一種低層住居専用、第二種低層住居専用、第一種中高層住居専用、第二種中高層住居専用、第一種住居、第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用） |
| 平成10年1月23日 | 埼玉県告示第79号 | 用途地域の変更（鶴ヶ島市新田土地区画整理事業地区内） |
| 平成15年11月21日 | 埼玉県告示第2276号 | 用途地域の指定のない区域（白地地域）内の建築物に係る数値（建築形態規制値）の決定（平成16年5月1日より適用） |
| 平成16年3月30日 | 埼玉県告示第593号 | 用途地域の変更（鶴ヶ島市若葉駅西口土地区画整理事業地区内） |
| 平成16年3月30日 | 埼玉県告示第355号 | 特別用途地区（特別工業地区）の変更 |
| 平成22年3月5日 | 埼玉県告示第335号 | 用途地域の変更（旧暫定逆線引き地区（共栄第２期地区、脚折地区、上広谷第１地区）内） |
12種類の用途地域のイメージ
| 第一種低層住居専用地域 | 第二種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
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| 低層住宅のための地域です。 小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。 |
主に低層住宅のための地域です。 小中学校などのほか、150平米までの一定のお店などが建てられます。 |
中高層住宅のための地域です。 病院、大学、500平米までの一定のお店などが建てられます。 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第二種住居地域 |
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| 主に中高層住宅のための地域です。 病院、大学などのほか、1,500平米までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。 |
住居の環境を守るための地域です。 3,000平米までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 |
主に住居の環境を守るための地域です。 店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。 |
| 準住居地域 | 近隣商業地域 | 商業地域 |
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| 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。 | まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。 |
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。 |
| 準工業地域 | 工業地域 | 工業専用地域 |
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| 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。 | どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 | 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 |
用途地域における建て方のルール
用途地域が指定されている地域においては、建築物の用途制限にあわせて、建築物の建て方のルール（形態規制）が定められています。これによって、土地利用に応じた環境の確保が図られるようになっています。
■ 建築物の用途制限の概要 (PDF形式・12KB)
防火・準防火地域
防火地域及び準防火地域とは、市街地から火災の危険性を防ぐために、建物を構造の面から規制する地域です。
防火地域は、商業業務地など、市街地の中心部で、建物の密集度が特に高く、火災の危険度が高い地域に定めます。また、準防火地域は、市街地の中心に近く、建物の密集度が高く、建物を耐火又は防火構造とする必要がある地域などにおいて定めるものです。
防火、準防火面積
|
地域 |
面積 |
告示年月日 | 備考 |
| 防火地域 （大字藤金字大境の一部、大字上広谷字北番田の一部） |
3.3ヘクタール | 平成16年3月30日 | 若葉駅西口地区地区計画のうちＡ地区（商業地域） |
| 準防火地域 （大字藤金字大境の一部） |
1.7ヘクタール | 平成16年3月30日 | 若葉駅西口地区地区計画のうちＢ地区（近隣商業地域） |
| 準防火地域（大字藤金字仲道、字大下の全部及び字下前の一部、大字脚折万神ヶ戸、字下向、字才道木、字南前、字越戸、字月待戸、字前原の全部及び字三角、字池の台、字下池の台の各一部並びに大字上広谷字五味前、字本村及び字後久保の各一部） | 86.0ヘクタール | 平成22年3月5日 | 共栄第２期地区地区計画全地区（第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域） 脚折地区地区計画全地区（第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、準住居地域、工業地域） 上広谷第１地区地区計画全地区（第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域） |
■ 防火・準防火地域制度の概要 (PDF形式・303KB)
生産緑地地区
「生産緑地地区」とは、市街化区域内にある一定の要件を満たす農地を、農業生産活動を通して緑地として計画的に保全し、良好な都市環境の形成を図るための地域地区です。
生産緑地地区に指定された場合は、農地として管理しなければならず建築物の建築等農業生産に関係のない行為は規制されることになります。
本市の生産緑地地区の指定状況は平成22年3月5日現在63地区、14.32ヘクタールとなっています。
生産緑地面積
| 告示年月日 | 告示番号 | 面積（ヘクタール） | 地区数 |
| 平成4年12月9日 | 鶴ヶ島市告示第362号 | 6.18 | 35 |
| 平成7年1月10日 | 鶴ヶ島市告示第 5号 | 13.23 | 53 |
| 平成9年3月27日 | 鶴ヶ島市告示第299号 | 13.02 | 52 |
| 平成11年3月19日 | 鶴ヶ島市告示第231号 | 13.08 | 52 |
| 平成13年3月30日 | 鶴ヶ島市告示第474号 | 12.57 | 51 |
| 平成16年11月5日 | 鶴ヶ島市告示第717号 | 12.47 | 50 |
| 平成17年3月17日 | 鶴ヶ島市告示第293号 | 10.03 | 47 |
| 平成21年5月15日 | 鶴ヶ島市告示第113号 | 9.98 | 46 |
| 平成22年3月5日 | 鶴ヶ島市告示第34号 | 14.32 | 63 |
都市整備部 都市計画課
電話049-271-1111